Jak správně sepsat smlouvu o darování bytu – přečtěte si článek o

Dary se dodávají v různých formách. Některé z nich je nutné formálně zaregistrovat. Společnost Novostroy-M ve spolupráci s právníky a developery zjišťovala, jak správně postupovat, pokud jste dostali byt jako dar: měli byste okamžitě jít k notáři, budete muset platit daně a může dárce obchod „získat zpět“.

Učební materiál

Jak darovat byt? Ruské zákony stanoví, že vlastník bytu může dobrovolně a bezplatně převést svůj majetek na jakoukoli jinou osobu. Tyto úkony upravuje kapitola 32 občanského zákoníku Ruské federace. Subjekty darovací smlouvy mohou být občané Ruské federace, cizinci a dokonce i osoby bez státní příslušnosti, jakož i právnické osoby a samotný stát.

Ale velké gesto v podobě krásných slov a předání klíčů od bytu na osobní schůzce nestačí: vaše záměry je třeba zaznamenat na papíře. K tomu se uzavře darovací smlouva a zaregistruje se u Rosreestru. Právě tento dokument potvrzuje základ pro převod vlastnictví z jednoho majitele na druhého.

Darovat můžete buď dokončený byt, nebo byt, který je stále ve výstavbě. V tomto případě se nepřevádí samotná nemovitost (protože ještě fyzicky neexistuje a nemá poštovní adresu), ale právo na její uplatnění v rámci DDU.

„Předmět v nedokončené budově můžete darovat na základě smlouvy o darování práv pohledávky k bytu na základě DDU (bezúplatné postoupení práv pohledávky). Tato transakce rovněž podléhá státní registraci a často vyžaduje předběžný souhlas developera. Pokud je souhlas developera povinný, musí být tento přiložen ke smlouvě nebo v jejím textu uveden ve formě podpisu a pečeti developera.“

Denis Artemov, hlavní právník v advokátní kanceláři Via lege

Existují určitá omezení pro dary, říká Artem Sidorov, právník z Kolegia právní ochrany. Zejména je zakázáno:

— dary jménem nezletilých (dětí mladších 14 let) a občanů uznaných soudem za nesvéprávné;

— dary státním úředníkům a zaměstnancům obecních orgánů v souvislosti s jejich úředním postavením nebo s ohledem na výkon jejich úředních povinností;

— dary zaměstnancům zdravotnických, vzdělávacích a sociálních zařízení, pokud vlastníci odcizeného majetku podstupují léčbu, péči nebo vzdělávání ve výše uvedených zařízeních. Manželé a příbuzní těchto občanů rovněž nemají právo takto nakládat s nemovitostmi svých blízkých;

— darování mezi komerčními organizacemi. To znamená, že jedna právnická osoba nemůže darovat byt jiné právnické osobě, ale může fyzické osobě. A naopak, občan může darovat svou nemovitost nějaké organizaci;

— podmíněný dar. Nemůžete údajně převést majetek „bezplatně“, ale požadovat od příjemce určité úkony. Například očekávat doživotní výživné nebo zakázat chovat v darovaném bytě domácí mazlíčky.

Při uzavírání darovací smlouvy je také nutné se ujistit, že nemovitost je skutečně ve vlastnictví dárce a že na ní nejsou žádná věcná břemena.

Jak ozdobit drahý dárek

Darovací smlouva se zpravidla uzavírá v jednoduché písemné formě, komentuje Denis Artemov. To znamená, že strany ji stačí vytisknout a podepsat.

Ve většině případů není nutné nechat si to notářsky ověřit. Navíc se jedná o nejdražší způsob provedení transakce, která bude běžného občana stát 0,5 % z ceny bytu plus platbu za technické práce.

Existují však případy, kdy je účast notáře při registraci darovací smlouvy povinná.

Notářský ověření nutné, když:

— nedarují celý majetek, ale pouze podíl na něm;

— pokud je dárcem nezletilá osoba nebo osoba s omezenou způsobilostí k právním úkonům.

Darovací smlouvu si samozřejmě můžete ověřit u notáře dle vlastního uvážení, i když to zákon nevyžaduje. Obvykle se tak dělá, pokud hrozí pozdější prohlášení transakce za neplatnou. Například pokud starší osoba daruje byt jednomu z dědiců a existuje možnost, že ostatní dědicové transakci později napadnou. V případě notářského ověření je to obtížnější.

Při převodu bytu jako dar uzavřením smlouvy smlouvy v jednoduché písemné formě Je důležité dodržovat určitá pravidla.

Dokument musí jasně popisovat předmět smlouvy, tj. byt: adresa, katastrální číslo, celková plocha, technické vlastnosti. Tyto údaje se musí zcela shodovat s údaji uvedenými v titulních dokumentech, jinak může dojít k pozastavení nebo dokonce odmítnutí provedení registračních úkonů.

Je také nutné uvést, zda bude v darovaném bytě někdo nadále bydlet. Může se jednat o samotného dárce nebo o jiné osoby trvale registrované v bytě. Bez těchto informací bude registrace zamítnuta.

Stejně jako každá transakce s nemovitostmi vyžaduje i darovací smlouva s nemovitostí povinnou státní registrace převodu vlastnictví.

— žádost o státní registraci (obvykle se vyplňuje v MFC);

— cestovní pasy stran dohody;

— darovací smlouva v kopiích podle počtu stran a jedna další pro Rosreestr;

— potvrzení o zaplacení státního cla (2 tisíce rublů).

Je to důležité,V případě úmrtí dárce bude nástupci odepřena registrace převodu vlastnictví. Pokud je však současně s darovací smlouvou sepsán akt o přijetí a převodu bytu, bude to svědčit o tom, že obdarovaný skutečně vstoupil do vlastnických a užívacích práv. Pokud tedy nastane situace, kdy dárce smlouvu podepsal, ale neměl čas ji předložit ke státní registraci (zemřel), lze převod práv uznat za uskutečněný u soudu..

O daních

Při darování nemovitosti musí nový majitel zaplatit daň ve výši 13 % z hodnoty nemovitosti. Pro osoby, které nejsou rezidenty Ruské federace, se tato částka zvyšuje na 30 %. Pokud je však transakce provedena mezi blízkými příbuznými, je příjemce od této povinnosti osvobozen.

Podle ruských zákonů jsou blízkými příbuznými rodiče a děti, bratři a sestry, dědečkové a babičky. Stejné pravidlo platí pro manžele, kteří jsou zákonně oddáni: neplatí daň z příjmu fyzických osob, protože jsou členy rodiny (Rodinný zákoník Ruské federace, čl. 2, s. 14; Daňový zákoník Ruské federace, čl. 217, s. 18.1).

Pokud je darovací smlouva uzavřena mezi blízkými příbuznými, je lepší to ve smlouvě uvést samostatně: zvýrazněná klauzule pomůže vyhnout se nárokům ze strany daňových úřadů.

Je možné zrušit dárek?

Mnoho lidí se domnívá, že darovací smlouvu lze snadno zrušit, ale to není pravda, varuje Artem Sidorov. Dárce může své rozhodnutí zrušit pouze v případě, že se ho obdarovaný pokusí zabít, nebo někoho z jeho rodiny, nebo dárci úmyslně způsobí újmu na zdraví.

V případě, že příjemce úmyslně vezme život svému dobrodinci, mají dědicové dárce právo požadovat zrušení transakce.

Smlouva může také stanovit právo dárce zrušit transakci, pokud přežije obdarovaného.

Je možné napadnout transakci?

Jedním z hlavních argumentů při napadení daru je duševní stav dárce. To platí zejména pro transakce uskutečňované staršími lidmi. „Notář není specializovaný lékař, a proto nemůže osvědčit způsobilost k právním úkonům účastníka transakce, ačkoli o ní často píše. V naší praxi se vyskytlo mnoho případů, kdy byly transakce vráceny do původního stavu z důvodu, že dárce navenek vypadal dobře, ale ve skutečnosti měl neodstraněnou psychiatrickou diagnózu. V takovém případě nemá notářský zápis o ověření způsobilosti k právním úkonům pro soud právní sílu,“ říká Denis Artěmov.

Abyste se ochránili před obviněním z duševní choroby dárce, musíte si v den transakce shromáždit certifikáty z neuropsychiatrické a drogově závislé kliniky a také absolvovat pohovor se specializovanými lékaři – psychiatrem a specialistou na drogové závislosti.

Právní jemnosti převodu bytu jako dar

Darování nemovitosti s sebou nese mnoho nuancí.

Například pokud byl byt pořízen během manželství, pak k jeho darování blízkému příbuznému bude vyžadován souhlas manžela/manželky, říká Denis Artemov. Není možné uzavřít darovací smlouvu mezi manželi samotnými na takový majetek, protože nemovitosti pořízené během manželství jsou jejich společným majetkem. Pokud jde o předmanželský majetek a majetek získaný bezúplatně (darem nebo dědictvím), taková omezení neexistují.

Vzhledem k tomu, že majetek získaný na základě darovací smlouvy se nestává společným jměním manželů, je tento typ transakce často využíván starší generací: pokud je majetek registrován na jméno dospělých dětí, v případě rozvodu si ho druhý manžel nebude moci nárokovat.

Je také důležité vědět, že dárce si po darování bytu neponechává právo jej užívat a téměř ve všech případech toto právo ztrácí, pokud obdarovaný nemovitost prodá třetí straně, poznamenává Artem Sidorov. Kvůli tomu často vznikají problémy u starších lidí. Darují své byty, bezohlední „nástupci“ je prodávají a noví majitelé podávají žaloby na vystěhování.

„Pokud existují pochybnosti o dobré víře příbuzných, je lepší sepsat závěť, než s nimi uzavírat darovací smlouvu. Nebo alespoň uzavřít s obdarovaným smlouvu o bezúplatném užívání bytu po dlouhou dobu.“

Artem Sidorov, právník Kolegia právní obrany

Aby se předešlo napětí, je lepší zajistit dárci právo bydlet v darované nemovitosti po celý život, doporučuje Denis Artěmov. V tomto případě existuje možnost dialogu s novým majitelem bytu na rovnocenném základě – vystěhování již nebude možné, stejně jako snadné prodeje. A jen málokdo by chtěl kupovat nemovitost s nájemníkem.

Byt jako dárek: kdo kupuje a proč

Na primárním trhu s nemovitostmi se dnes transakce za účelem dalšího darování bytu nevyskytují příliš často. Kupující si byty pořizují převážně k osobnímu bydlení nebo investují své úspory do metrů čtverečních. Přesto k takovým transakcím dochází.

Andrey Kolochinsky, řídící partner společnosti VectorStroyFinans, říká, že byty se nejčastěji kupují jako dárky ve třech případech:

— rodiče kupují byt pro své děti, „aby do něj vyrostly“. Takové bydlení se obvykle nejprve pronajímá a o několik let později se tam dítě přestěhuje, obvykle až po dosažení dospělosti;

— dospělé děti kupují byt pro své starší rodiče z jiného města, aby se s nimi mohly přestěhovat do Moskvy, blíže k nim;

– Někteří bohatí lidé kupují byty jako dárky pro své milované dámy.

Sergej Njukhalov, zástupce ředitele prodeje ve skupině společností Granel, do tohoto seznamu přidává prarodiče, kteří kupují byty pro svá vnoučata, a rodiny, které k nákupům využívají fondy mateřského kapitálu.

To vše samozřejmě určuje specifika nákupu „dárkových“ bytů. Například poslední kategorie občanů se při výběru bydlení řídí především jeho cenou, protože jsou nuceni vycházet z výše nashromážděných úspor.

Ne všichni developeři s tím však souhlasí. Například tisková služba INGRAD uvedla, že slovo „dar“ v jeho pravém významu od klientů již dávno neslyšíme a téměř jakákoli koupě bytu pomáhá především uspokojit potřeby Rusů v oblasti bydlení. I když rodiče kupují byty pro své děti, obvykle tím řeší jejich problémy a uspokojují svá vlastní přání týkající se dětí žijících v okolí. Vystěhování blízkých příbuzných, včetně starších rodičů, také není důvodem k darování – je to spíše naléhavá potřeba.

Požadavky na „darované“ bydlení

Navzdory společnému cíli se požadavky kupujících „dárkového“ bydlení liší. Proto je těžké říci, který byt se pro tuto roli nejlépe hodí. Nicméně lze nalézt určité obecné paralely.

Zkušenosti skupiny společností Granel tak ukazují, že klienti si pro dárky kupují především garsonky a jednopokojové byty o rozloze 20 až 40 m². A nejčastěji si pro tento účel vybírají novostavby v Podmoskevské oblasti.

Ve VectorStroyFinans se výběr dárků obvykle skládá ze standardních jednopokojových bytů nebo jednopokojových bytů v evropském stylu.

Kupující v INGRADu mají největší zájem o dvoupokojové byty euro formátu. Dochází také k mírnému posunu poptávky po menších bytech, v průměru z 60 m² na 54 m², a k nárůstu poptávky po bydlení s dokončením. Důležitá je architektura projektu a úprava terénu, včetně přítomnosti multifunkčních dětských a sportovních hřišť: dnes mají velký význam pro kupující jakékoli třídy bydlení. Nezbytně se zohledňuje blízkost novostavby k přírodním oblastem a rekreačním oblastem.

„Na rozdíl od investičních bytů, které se kupují za účelem prodeje, mají klienti vysoké nároky na bydlení, které se kupuje za účelem darování. Dbá na lokalitu, dopravní dostupnost, infrastrukturu, dispoziční řešení, a dokonce i na podlaží. Například se zdráhají kupovat byty ve druhém patře, které se nacházejí nad komerčními prostory.“

Andrey Kolochinsky, vedoucí partner společnosti VectorStroyFinance

Takže pro shrnutí, zde je pět nejdůležitějších věcí, které je třeba vědět o darování nemovitostí:

— můžete darovat jak druhou nemovitost, tak i novostavbu;

— darovací smlouva nemusí být ověřena notářem, ale existují výjimky;

— darovací smlouva musí být registrována u Rosreestru;

— daň z darovaného bytu nemohou platit pouze blízcí příbuzní;

— existují situace, kdy darování není možné.

Viz také:

Autor: Evgenia Rekshan

Datum zveřejnění 24. listopadu 2021